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超わかりやすい【REIT】解説②

超わかりやすい【REIT】解説②

 

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 私のREIT

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 今回は『超わかりやすい【REIT】解説②』です。早速ですが、の画像 私の今週のREITの実績。まず、皆さんが気になるのは、「儲かるのか儲からないのか?」ではないでしょうか?

 現在は、私のREIT儲かってます。ご存知かと思いますが、投資です。投資と言うことは絶対儲かる保証など0です。ただ、現時点で、私のREITは儲かってます

 今週のREIT ETFという記事も掲載してます。毎週のREIT ETFの実績を載せていますので、良かったら見て下さい。しっかり儲かっているのか確認できると思います。もちろん、儲かっていない時もあります。ちなみに、保有しているREITの損益率は、以下になります。

 iS Jリート:1.61%

 大和 Jリート:3.53%

 NZAM Jリート:1.68%

 定期預金の利率の161倍~353倍。更に、+αで収益分配金が配られます。組合せ次第では、毎月収益分配金を受取れます。ちなみに、私の組み合わせは、毎月収益分配金を受取れる組合せの1つ。

 ただ、儲かっているとは言っても、リスクは付き物。つまり、下落する要因もあります。以下で、リスク要因を解説します。

 

REITのリスク

 皆さんが、理解しやすい順番説明します。リスクは『4+α』と覚えて下さい。

 

①災害等によるリスク

自然災害

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人為災害

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 この『自然災害』と『人為災害』は、1番理解しやすいと思います。自然災害でいえば、東日本大震災をはじめとする地震津波などです。建物が崩壊してしまっては、元も子も無いですよね。

 『人為災害』で言えば、フランスの「黄色いベスト運動」をイメージしてください。デモが暴徒化して、一部の商店をはじめとする建物が破壊されましたね。あとは、放火なども『人為災害』です。建物自体が機能しなくなる可能性やテナントの売上減少による収益減少などもあり得ます。そうなると、やっぱりREITは下落しますね。

 ただ、絶対とは言えませんが、日本にあるREITのほとんどは、災害に強いです。東日本大震災の際も被害は限定的。地震発生後、最大155ポイントマイナスになりましたが、約1カ月で震災前の水準に戻ってます。また、耐震や免震はもちろん、物件によっては、地下10メートル以上にも及ぶ地盤改良も行っております。以下に、PML値という地震への耐性を示した指標も載せます。見ると日本のREITの強さが伺えます。

 

http://www.nli-research.co.jp/files/topics/39286_ext_18_0.pdf

(ニッセイ基礎研究所)

 デモ・暴徒に関して、日本では経済に大きな損害を与える規模のデモは、現在、起きていません。政治的不信感が大きくなると怖いですが...

 

②運用会社の倒産リスク

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  次は、倒産のリスクです。運用会社も法人。倒産のリスクはあります。現に、ニューシティ・レジデンス投資法人が2008年に倒産しています。

https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=37966(ニッセイ基礎研究所)

 倒産のリスクが高まれば、もちろん価格は下落。また、倒産リスクが高いREITが組入れてある商品も値下がる可能性があります。更に、倒産となれば損失は更に大きくなります。では、何に注意をすればいいのか。注意点は2つ。 

目論見書・財務諸表を把握する

  REITで最も重要なのは『資金繰り』つまり『借金を返せるのか』ということ。

 理由は簡単。REITは、投資家からの資金の他に、銀行からの融資で物件を取得しているから。

 しかし、「正直、何を見ればいいのかわからない。」「なんか、難しそう。」・・・こういったイメージがありますよね。財務諸表の分析って。私も嫌いです💦。しかし、とりあえず注目すべきは、LTV倍率

LTV倍率とは 

  LTV(Loan To Vaue)=総資産有利子負債比率といいます。

計算式

LTV倍率(%)=有利子負債÷総資産×100 

  簡単に言えば会社が保有する財産の内、借金がどのくらい占めているかを表した指数です。比率が低いほど、借入金が低いので健全性が高い=倒産の可能性が低いです。

例)

A 法人が総資産100億円で有利子負債が60億円。B 法人は総資産は同じく100億円で有利子負債が20億円。

A 60(億円)÷100(億円)×100=60%

B 20(億円)÷100(億円)×100=20%

 健全性でいえば、同資産額で借入金の少ないB法人の方が高いです。では、実際に存在する投資法人の実態を見てみましょう。以下に、LTV倍率が一番低い法人と一番高い法人を掲載しました。

 三井不動産ロジスティックスパーク投資法人

23.9%

サムティ・レジデンシャル投資法人

51.2%

  発表されている59銘柄の平均が43.2%なので、43%以上だとリスクが高くなります。日本の場合、現時点で基準は43%になりそうです。ただし、一概にLTV倍率が高いから倒産リスクが高いと言うわけではありません。ちなみに、香港やシンガポールでは、LTV倍率に上限があり日本よりも健全性が高いREIT法人もあります。

 

経済情勢の把握

 もう一つ、注意すべきは経済情勢の把握です。ただし、プロのような分析は最初からは難しいです。だからと言って、ほったらかしはよくありません。なので、まず1つなにか自身で調査することをおススメします。1つからで十分。いっぺんにやるとマジで気が失せます。

 例えば

 1つ目:東証REIT指数を追ってみる

 ※日本の不動産投資信託市場全体の動きを知る事ができる

 2つ目:オフィス空室率(三鬼商事株式会社)

 ※REIT相場の先行指数。空室率が低いほどプラス材料

 3つ目:平均賃料(三鬼商事株式会社)

 ※賃料はREITにおいて重要な収益源。上昇すればプラス材料

〇オフィスマーケットデータなら三鬼商事株式会社がおススメ

 

www.e-miki.com

REIT全体を調べたい方には、JAPAN-REIT.COMがおススメ

http://www.japan-reit.com/

 

③価格変動リスク

 

f:id:Tyokin-BuuBuu:20181229211647j:plain    REITは基本的に市場で取引が行われております。日々の価格で値下がることもあります。もちろん上昇することも。②で経済情勢を把握するようにしましょうと述べました。経済情勢を把握できるようになれば、少しでもリスクを抑え、リターンを得ることも可能です。

 例えば、上記のオフィス空室率。空室率が高くなれば、賃料収入は基本的に減少します。賃料収入が減少すれば、分配金の減少や元本割れの可能性も。f:id:Tyokin-BuuBuu:20181229214808j:plain

 一方で、「空室率がここのところ高くなってきたから、利益確定しよう。」あるいは、「空室率が低くなってきたから買い時かな。」など、自身で適切な判断が少しづつできるようになります。

 なので、価格変動リスクを抑制するためにもまたリターンを得るためにも、ある程度の自助努力が必要です

金利変動リスク

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 最後、実は一番重要なのがこの金利変動リスク結構、理解するのも難しいかも。でも、ポイントはたったの2つ1.金利上昇による費用の増加2.金利上昇による魅力の低下以上2つです

 

金利上昇による費用の増加

  「運用会社の倒産リスク」のところで、REIT法人は投資家からの資金の他に銀行の借入金も使って、物件の購入などを行っていることを述べました。

 そう、つまり日本銀行が仮に金利を上昇させれば、一般の銀行の金利も上昇します。そうなると、REIT法人の銀行借入金の金利も上昇。費用の増大につながり、収益の圧迫に影響します。

 

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金利上昇による魅力の低下

  なぜ、金利が上昇すると魅力が低下するのか。下記のグラフを見て下さい。

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 あくまで、仮の利回りです。REITの利回りが4%で一定に推移している一方で、国債と定期預金の利回りが毎月4倍のペースで上昇したとします。

 20XX年3月

 REIT国債+3.95%、国債の80倍、定期預金の400倍

 20XX年6月

 REIT国債+3.8%、国債の20倍、定期預金の100倍

 20XX年9月

 REIT国債+3.2%、国債の5倍、定期預金の50倍

 20XX年12月

 REIT国債+0.8%、国債の1.25倍、定期預金の8.3倍

 以上の様に、3月までは80倍もあった国債との差が12月には1.25倍。定期預金にいたっては、400倍から8.3倍に低下です。国債と比較したときの魅力は1/64に。定期預金と比較したときの魅力は1/48になってしまいました。そして、国債の利回りと比較して、その差は0.8%程度に。

 ※上記の図はあくまでも仮の数値です。

 この様な比較をイールド・スプレッドと呼びます。イールド・スプレッドとは、金融商品同士の利回り差を分析する指標です。REITの場合、基本的なイールド・スプレッドの算出方法は、J-REIT配当利回り‐10年国債利回りです。上記では、赤字がイールド・スプレッドになります。

 20XX年12月では、イールド・スプレッドが0.8%しか差がありません。この場合、元本が保証される国債の方が魅力的になります。

 様々な意見は、ありますがイールド・スプレッドの1つの目安は3%です。イールド・スプレッドが3%を切ると割高です。一方で、3%以上を維持していると資金は流入しやすい環境にあります。

 

⑤+αのリスク

1.為替リスク

 海外のREIT保有する場合、円高による損失の可能性があります。

2.税制リスク

 現在、J-REITは利益の90%以上を配当すると法人税の実質免除

 という制度が適用されております。つまり、利益の大部分は投

 資家に支払われております。しかし、例えば税制改正で、90%

 以上の配当が緩和されれば、配当金の減額もありえます。

3.カントリーリスク

 投資した国で戦争・内戦などが起きた場合、著しく価格が下落する可能性があ

 ります。

4.上場廃止リスク

 証券取引所が定める上場基準に抵触した場合、上場廃止の可能性や実際に上

 場廃止に陥り、取引停止になる可能性があります。 

 

まとめ 

 REITのリスクは、『4+α』で覚えましょう。①災害などによるリスク、②運用会社の倒産リスク、③価格変動リスク、④金利変動リスク、+α(為替リスク、税制リスク、カントリーリスク、上場廃止リスク)です。

 こんなに、リスク、リスク、リスク...と並べるとやばい商品と勘違いされそうですが、上記に挙げたリスクは他の金融商品にも付き物です。あの定期預金でさえ、銀行が倒産すれば最大で1,000万円までしか保証されません。

 金利時代、預金だけではお金は殖えませんリスクを恐れてチャンスを逃すのは逆にリスクです。そして貯金以外の投資に対して理解をしようとしないのも大きなリスクです。そもそも、日本人が大好きな定期預金の仕組みさえも、完璧に理解している人がいるのか微妙ですが。例えば、金利がなぜ低金利になっているのかとか...

 

 ウォーレン・バフェットの言葉です

リスクとは、自分が何をやっているかよくわからない時に起こるものです

 

超わかりやすい【REIT】解説③は、REIT市場について掲載する予定です。次回もお楽しみに。

 

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