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超わかりやすい【REIT】解説③

超わかりやすい【REIT】解説③

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 『超わかりやすい【REIT】解説③』今回は、日本の不動産市況について、解説します。

 

日本の不動産市況

2018年を振り返ると、REITは安定的に推移したのではないだろうか。理由として以下の3点がある。

①好調なオフィス需要

②日銀の低金利政策続行

③高いイールド・スプレッドの差を維持

一方で、外的要因による引き摺られた形での下落もあった。具体的な例としては、NYダウが500$以上、日経平均株価は1000円以上の下落時だ。米中貿易摩擦が難航しそうになった時、FRB議長の発言がタカ派的だと思われた時などに市場が混乱する傾向にあった。

しかし、投資家の思惑がだいぶ大きいと思う。実際に、難航しているかはわからない。また、景気を自動車のアクセルとブレーキに例えれば、過熱過ぎてスピードが出過ぎた時に、ブレーキを掛けて冷静にするのは普通のことではないだろうか。アクセル全開では、事故になった時大きな怪我をしかねない。パウエル議長のブレーキは、アクセルしか踏まないトランプ大統領を制御するのに必要な存在であり発言を今後もして欲しいと思う。

話がだいぶずれたが、2018年と同様の相場観が続くなら、まだ、REITも安定すると思う。そして、私は中期的なREITの成長性も期待している。

私の注目、不動産市場

①超高齢化社会による不動産需要

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 超高齢化社会。将来の日本そのものです。

団塊の世代」が75歳以上となる37(2025)年には3,657万人に達すると見込まれている。その後も高齢者人口は増加を続け、54(2042)年に3,878万人でピークを迎える。(内閣府)

 2042年、今から24年後には、国民の3人に1人は65歳以上の高齢者。そこで、需要が出てくるのがヘルスケア分野です。

 病院をはじめとする医療施設。サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)や老人ホーム、介護施設。また、新薬開発や感染症予防等を手掛ける研究施設。今後の需要は十分見込めます。

 以下は、平成24年平成28年にかけての利用者数及び物件数の推移を表したグラフです。

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 グラフの通り、右肩上がりで推移しております。利用者数の増加にともない、施設も増加。今後、超高齢化社会で高齢者が増えてくることを考えると、物件の増加も十分考えられます。また、地方の高齢化や広い土地を必要とする点を考えると、地方都市への不動産効果の波及も見逃せません。

②情報関連産業における不動産需要

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 IoT、モノが相互に連携し制御し合う仕組み。全てのモノがネットワークで結ばれる時代の到来です。そのためには、情報の伝達、蓄積、制御等をサーバー施設が必要になります。

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  社会の全てがネットワークで結ばれる。そんな社会において、巨大なサーバー施設は重要な役割を果たすでしょう。将来的には、小型化も考えられ大型施設は少なくなると予想されます。しかし、現時点ではIoT時代が到来した矢先。まだまだ、大きなサーバー施設の需要、それに伴う不動産の需要は見込めると考えられます。

 実際、新たな不動産として、データセンターが注目されている。電力供給の課題、設備投資の課題、技術革新による陳腐化の課題等、物流施設用地と被る等、多くの課題がある。しかし、結局のところ供給が間に合っていない。つまり、需要があると言うことだ。また、三菱商事と米デジタル・リアルティとの合弁会社設立等、企業もデータセンターの運営に力を入れる。

 IoT時代の到来において、データセンターの需要はますます高まる。不動産市場においても注目すべきセクターだ。

③ロボットの物流拠点と不動産需要

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 空飛ぶロボットが、物を運ぶ時代になるだろう。2018年10月、日本郵便福島県でドローンによる配送を試験的に実施。東電やゼンリンもドローン専用の飛行経路「ドローンハイウェイ」の計画を進行している。実際に、楽天ドローンがハイウェイ上でお弁当の空輸に成功した。日本国内でも、続々とロボットによる配送実験や物流網の構築が行われている。

 REITにとっても、プラスの効果をもたらすだろう。既に、Amazon楽天、ZOZOをはじめとするネット販売網の構築で、物流施設の需要は日に日に増している。そして、ロボットによる新たな搬送網が構築されれば、様々な土地が物流施設の対象となるであろう。実際、山間部や過疎地帯程ロボットによる運搬が主流となる状況。都心部よりもむしろ、地方都市の方が需要が見込める側面もある。

 更に費用だ。ロボットの導入をはじめとする一連の設備構築には多額の費用が掛かるだろう。だが、一方で人件費を大幅に節約できることから、長期的な視点ではコスト削減に繋がるのではないかと思う。
 

www.nikkei.com

www.shinmai.co.jp

www.watch.impress.co.jp

www.ehime-np.co.jp

④インバウンドと不動産需要

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中国人は、消費意欲も投資意欲も凄い。都心の不動産をはじめ、関西圏や福岡圏の物件も購入している。理由は、民泊でのビジネスを狙った売買だ。

 

今後、REITの関連会社で、民泊用物件を取り扱う運用会社がでれば面白い。観光資源の取り合いと言う意味では、競合はホテルREITだろう。ただ、ホテルを利用する観光客と民泊を利用する観光客ではニーズがだいぶ異なる。競合しそうで、案外競合しないように私は思える。

民泊を推進し、ホテルや既存旅館では対応できない客層を取込み、宿泊ができなかった客層も取り込めば収益に結び付く。また、ホテルなどが物件を取得し、民泊を行うのも良いと思う。

インバウンドで多くの観光客がマネーを落としてくれるチャンスを拾う不動産。民泊関連は重要でありREIT市場の成長にも結び付くのではないだろうか。

zuuonline.com

なぜ、中国人富裕層の「投資移民」は、東京都心の不動産を『爆買い』するのか

tate-maga.tateru.co

www.nikkei.com

⑤市場の成長性

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 2つのグラフを見て欲しい。REITの市場規模の小ささが伺えるのではないだろうか。つまり、市場が小さいということは、成長の可能性が高いということだ。

また、数年前からREIT市場に対し政府も取り組みを強化している。実際に、政府の目標は、REIT市場を30兆円市場に育成すること。市場規模が大きくなれば売買も活発になり、値上がり益も狙える。

REITに関しては、日銀も買い入れている。いわば、REIT市場の育成は国策とは言わないまでも、国が本腰を入れるほど重要だと言うことが政府や日銀の実際の行動から伺える。

 まとめ

 

 日本株、外国株が軟調な中、REITで安定した収益確保を狙うの1つの手だと思う。日本国債では、たいした利益は見込めないし、外国債券も為替の影響がある。株と為替が不安定なうちは、消去法ではあるが国内REITではないだろうか。不動産市況が悪いわけでもなく成長性が無いわけではないので、1つの投資先と考えるのには、今の市況において有効な手段だと私は思う。

 

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